【不動産ニュース】「福岡オフィス市場」の現況と見通し(2019年)|ニッセイ基礎研究所
2019年8月3日 10時00分
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■要旨 福岡市では、IT関連企業等を中心とした新規拠点開設や面積拡張のほか、天神地区の再開発に伴う立ち退き移転も進んでおり、空室が減少している。こうした需給の逼迫を反映し、成約賃料の上昇ペースが加速している。本稿では、福岡のオフィス市況を概観した上で、2023年までの賃料予測を行った。 ■目次 1. はじめに 2. 福岡オフィス市場の現況   2-1. 空室率および賃料の動向   2-2. オフィス市場の需給動向   2-3. 空室率と募集賃料のエリア別動向 3. 福岡オフィス市場の見通し   3-1. 生産年齢人口の見通し   3-2. サードプレイスオフィス市場の見通し   3-3. オフィスビルの新規供給見通し   3-4. 賃料見通し 1. はじめに 福岡市では、IT関連企業等を中心とした新規開設や面積拡張のほか、天神地区の再開発に伴う立ち退き移転も進んでおり、空室が減少している。こうした需給の逼迫を反映し、成約賃料の上昇ペースが加速している。本稿では、福岡のオフィス市況を概観した上で、2023年までの賃料予測を行う。 2. 福岡オフィス市場の現況 2-1. 空室率および賃料の動向 福岡のオフィス空室率は、全国主要都市と同様に低下傾向で推移している。三幸エステートによると、福岡市の空室率(2018年12月時点)は2.5%となり、2017年末の2.8%から更に低下した(図表1)。福岡では、2010年以降、オフィスの新規供給量は、年間10,000坪を上回ることはなく、低水準に留まっている。一方、IT関連企業やコールセンターを中心とした新規開設や面積拡張のほか、天神地区の再開発に伴う立ち退き移転も進んでおり、オフィス需要は堅調であり、空室は減少している。 福岡市の空室率を規模1別にみると、2016年以降、小型ビルと中規模以上のビルの間に、格差が生じてきている。2018年12月時点の空室率は、「小型ビル」が7.6%であるのに対して、「大規模ビル」が1.6%、「大型ビル」が1.5%、「中型ビル」が3.9%と低水準であった。特に、移転集約等を受け皿となる高スペックな大型ビルの空室は少ない模様である(図表2)。 福岡市の成約賃料は、空室率の改善を背景に上昇基調で推移している。2018年下期の成約賃料は12,000円/月・坪で、前期比+13.0%、前年同期比+20.0%となり、主要都市の中で最も上昇率が高かった。また、直近のボトム(2013年上期)から+110.3%の上昇となり、成約賃料はファンドバブル期のピークを大きく上回っている(図表3)。 2018年の空室率と成約賃料の変化を主要都市で比較すると、福岡市の空室率の改善は前年比▲0.2%と最も小幅であった一方、賃料変化率は前年比+20.0%と最も高水準であった(図表4)。 賃料と空室率の関係を表した福岡市の賃料サイクル2は、2013年上期から「空室率低下・賃料上昇」局面が長期にわたり続いている。2017年には、賃料上昇ペースの鈍化が見られたものの、2018年は再び賃料上昇ペースが加速した(図表5)。 1 三幸エステートの定義による。大規模ビルは基準階面積200坪以上、大型は同100~200坪未満、中型は同50~100坪未満、小型は同20~50坪未満。 2 賃料サイクルとは、縦軸に賃料、横軸に空室率をプロットした循環図。通常、(1)空室率低下・賃料上昇→(2)空室率上昇・賃料上昇→(3)空室率上昇・賃料下落→(4)空室率低下・賃料下落、と時計周りに動く。 2-2. オフィス市場の需給動向 三鬼商事によると、福岡ビジネス地区では、総ストックを表す賃貸可能面積は、低水準の新規供給が続いた影響や、築古ビルの取り壊し等が進んだことで、2009年末の68.7万坪から2018年末の69.8万坪へと10年間で1.1万坪の増加に留まった。テナントによる賃貸面積は、2009年末の58.2万坪から2018年末の68.4万坪へと10年間で10.2万坪の大幅増加となった(図表6)。 この結果、福岡ビジネス地区の空室面積は2009年末の10.6万坪をピークにして減少し、2018年末には1.4万坪(前年比▲0.7万坪)となり、ファンドバブル期のボトムである5.1万坪(2007年末)を大幅に下回った。 過去6年間の月次の増減を確認すると、賃貸可能面積が増加したのは、「JRJP博多ビル」や「紙与博多中央ビル」等の大規模ビルが竣工した時期のみである(図表7)。一方、賃貸面積は、着実な増加を示しており、福岡のオフィス需要の底堅さが窺える。 2-3. 空室率と募集賃料のエリア別動向 2018年末時点で最も賃貸可能面積が大きいエリアは、「天神地区(23.7%)」で、次いで「博多駅前地区(22.8%)」、「博多駅東・駅南地区(16.0%)」、「祇園・呉服町地区(15.6%)」、「薬院・渡辺通地区(12.0%)」、「赤坂・大名地区(9.9%)」の順となっている(図表8)。 築古ビルの滅失等によって「祇園・呉服町地区」(前年比▲2.0千坪)や「天神地区」(▲1.5千坪)の賃貸可能面積は減少したが、「博多駅前地区」(前年比+3.3千坪)や「博多駅東・駅南地区」(前年比+0.2千坪)の賃貸可能面積は増加した。結果、「福岡ビジネス地区」の賃貸可能面積は前年と同水準になった。一方、賃貸面積は、「祇園・呉服町地区」を除く全ての地区で増加した。この結果、空室面積は、全ての地区で減少し、計▲7.2千坪減少した(図表9)。 エリア別の空室率(2018年12月末)は、「薬院・渡辺通地区1.24%(前年比▲0.38%)」や「博多駅前地区1.94%(▲1.60%)」、「祇園・呉服町地区1.99%(▲0.55%)」、「天神地区2.33%(▲0.99%)」、「赤坂・大名地区2.46%(▲2.26%)」と全地区で低下した(図表10左図)。 募集賃料は、空室率の低下に伴い、全地区において上昇傾向で推移した。特に、JR博多駅周辺の「博多駅東・駅南地区」(前年比+7.1%)や「博多駅前地区」(+6.9%)の賃料は大きく上昇した(図表10右図)。 3. 福岡オフィス市場の見通し 3-1. 生産年齢人口の見通し 国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」によると、福岡市の生産年齢人口は、2030年まで増加し続ける見通しである(図表11)。2025年までの生産年齢人口の見通しを確認すると、福岡市は+2.0%(対2015年)と、地方主要都市の中で唯一増加する見通しである(図表12)。また、住民基本台帳人口移動報告によると、福岡市の転入超過数は高水準で推移しており、2018年は+8,032人となった。(図表13)。 以上の状況を鑑みると、今後5年間、福岡市のオフィスワーカー数は増加する見通しである。 3-2. サードプレイスオフィス市場の見通し 東京都心部では、コワーキングスペースをはじめとするサードプレイスオフィス3が増加しており、オフィス市場に与える影響が注目されている。サードプレイスオフィスの利用企業は、働く場所に関して多様な選択肢を用意し、優秀な人材の確保を意図した大企業と、初期投資コストを抑えたいスタートアップ企業が多くを占める。 総務省統計局「経済センサス」をもとに算出した「開業率4」によると、2014年から2016年の福岡市の開業率(年平均)は7.4%となり、全国主要都市の中で最も高い(図表14)。過去を遡っても、2012年から2014年が10.3%(第1位)、2009年から2012年が2.9%(仙台市に次いで第2位)と、常に上位に位置している。 福岡市の高い開業率の背景には、①オフィス賃料等のビジネスコストが首都圏に比べて廉価、②空港からの市内へのアクセスなどの交通利便性が高い、③他の主要都市を比べて人口増加率が高く平均年齢が若いこと等が挙げられる5が、自治体の積極的な支援施策も起業を後押ししている。 福岡市は、2014年5月に国家戦略特区「福岡市グローバル創業・雇用創出特区」に指定されると、この特区制度を生かし、「スタートアップビザ6」の導入や「スタートアップ法人減税7」、「スタートアップ賃料補助8」、「スタートアップ支援拠点9」の開設などを行っている。国内だけなく海外に対しても起業人材を誘致するなど、他の主要都市に先んじた起業支援策を講じている。 こうした支援策に後押しされ、福岡市内での起業および新規事務所開設は更に活発になると見込まれる。サードプレイスオフィスは、このようなスタートアップ企業の受け皿となる可能性がある。実際に、博多駅周辺を中心にとして、主要運営会社によるサードプレイスオフィスの開設が始まっている(図表15)。東京都心部と同様に、福岡でもオフィス需要の新たな担い手となる可能性があり、今後の事業展開を注視したい。 3 主に事業者がサービスを提供するオフィススペース。レンタルオフィス、シェアオフィス、コワーキングスペースなど。 4 ある特定の期間において、「新規に開設された事業所数(年平均)」を「期首において既に存在していた事業所数」で除した値。 5 野村敦子「スタートアップの集積拠点を目指す福岡市の取り組み」日本総研 Research Focus 2018年7月19日 6 外国人が国家戦略特別区域で起業活動を行う場合、起業に必要とされる「経営・管理」の在留資格の認定要件を緩和。 7 一定の要件を満たした国家戦略特区内のスタートアップ企業に対して、最大5年間、法人所得の20%を控除する処置。 8 外国人が福岡市内で創業するときの住居および事業所の賃料の一部を補助。 9 2017年4月に、福岡市中央区の旧大名小学校跡地に、官民共働型スタートアップ支援施設「「Fukuoka Growth Next」を開設。 3-3 オフィスビルの新規供給見通し 2018年の新規供給面積は、「紙与博多中央ビル」等の竣工により約7,300坪となり、前年の新規供給面積(約1,300坪)から大幅に増加した(図表16)。 しかしながら、福岡では、2010年以降、オフィスの新規供給量は年間10,000坪を上回ることはなく、低水準の新規供給が続いている。総ストックに占める過去5年間の新規供給面積は2.5%と、仙台市に次いで低い水準であった。過去10年間でみても新規供給面積の割合は7.6%となり、札幌市に次いで低い(図表17)。 ただし、福岡市では、天神地区10において容積率や航空法の高さ制限の緩和等により再開発を誘導する「天神ピックバン」プロジェクトが2015年より始まっている(図表18)。このプロジェクトでは、2024年までの10年で30棟の建替えを誘導し、延床面積を約44.4万m2から75.7万m2に拡大、雇用数を約4万人から9.7万人に増加させるという数値目標を掲げている。 また、博多駅周辺の再開発に関しても、福岡市は2019年5月にビルの建替えを促す優遇処置制度「博多コネティッドボーナス11」の概要を公表した。この制度の対象となるエリアは博多駅を中心とする半径500mの範囲で、10年間で20棟の建替えと目指すとしている(図表19)。この建替えにより、延床面積が約34.1万m2から約49.8万m2に拡大、雇用数は約3.2万人から約5.1万人に増加との経済波及効果を試算している。 天神地区では、2021年に「天神ピックバン」プロジェクトの第1号開発案件となる「天神ビジネスセンター」が竣工予定である。2022年以降も、福ビル街区の開発(福岡ビル、天神コアビル、天神第一名店ビルの一体開発)や、旧大名小学校跡地での開発(24階建てのホテル・オフィス棟等)等、大規模ビルの開発が予定されている。 また、博多駅前地区でも、博多駅東一丁目敷地(旧博多スターレーン跡地)で「博多コネティッドボーナス」を活用した開発が計画されており、オフィスを含む複合施設が2022年に竣工予定である。 10 天神交差点から半径約500mのエリア 11 つながり・広がりが生まれる広場の創出など、賑わいの拡大に寄与したビルの容積率を最大で50%拡大する等の優遇処置。 3-4. 賃料見通し 前述の新規供給見通しや経済予測12、生産年齢人口の見通しを前提に、2023年までの福岡のオフィス賃料を予測した(図表20)。 福岡市内で2019年に竣工した「南日本博多ビル」や「第一明星ビル」は、既に満室となっている模様である。旺盛な需要に支えられ、福岡の空室率は、暫くの間、低い水準を維持すると見込まれる。オフィス賃料も、こうした安定した需給環境を反映し、当面の間、高値圏で推移すると見込む。2018年の賃料を100とした場合、2019年は101、2020年は101となる見通しだ。 ただし、福岡市では、「天神ピックバン」プロジェクトや「博多コネティッドボーナス」を背景に、2021年竣工の「天神ビジネスセンター」を皮切りに、多くの大規模開発計画が立ち上がっている。目標通りに開発が進めば、オフィスビルの総ストック(延床面積)は、天神地区では約1.7倍、博多駅前地区では約1.5倍まで拡大する予定であり、オフィス需給は緩和する可能性がある。新たなオフィス需要を創出するためには、高い交通利便性を生かした国内外企業の誘致や、手厚い企業支援等を継続することがより重要となる。 長期的に福岡オフィス市場を見通す上で、再開発の動向とともに、行政の起業支援等の状況にも注視していきたい。 12 経済見通しは、ニッセイ基礎研究所経済研究部「中期経済見通し(2018~2028年度)」ニッセイ基礎研究所などを基に設定。 (ご注意)本稿記載のデータは各種の情報源から入手・加工したものであり、その正確性と安全性を保証するものではありません。また、本稿は情報提供が目的であり、記載の意見や予測は、いかなる契約の締結や解約を勧誘するものでもありません。 https://www.nli-research.co.jp/report/detail/id=62101?site=nli