【特別コラム】「東京競売ウォッチ」私道面好立地戸建が低上乗せ率落札!!|山田純男(ワイズ不動産投資顧問 代表取締役)
2019年11月21日 07時30分
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~毎週木曜日の連載で開始した株式会社ワイズ不動産投資顧問 代表取締役の山田純男さんによる東京地裁の競売物件開札トピックスを綴るコラム「東京競売ウォッチ」です~ 【2019年11月7日開札】 ・対象   30物件 ・入札   29物件 ・落札率  96.66% ・総入札  329本  ワイドショーなどで長崎の私道の話題が多く取り上げられていた。私道所有者が通行料を請求し、その上支払わないことを理由に通行止めをするという行為に出たという内容である。所有者の主張は私道に維持管理コストが掛かるというものであった。確かに私道についてはその維持管理コストは所有者負担である。またその私道内に埋設される上下水道などの管については所有者全員の了解の上行うのが原則となる。先の長崎の場合、もし私道面の住宅が建替えをしようとすれば、私道所有者はきっと承諾しないであろう。改めて私道面の住宅の価値について考えさせられる話題であった。  11月7日開札では東急田園都市線「桜新町」駅徒歩約7分に立地する一戸建て住宅が対象となったが、これが私道面の物件であった。敷地は約30坪あり、建物は築約19年の木造2階建の延床面積約30坪で売却基準価額が5100万円であった。これに対し入札は7本で、最高価6302万円で競落された。好立地物件であったが売却基準価額に対する競落価格の上乗せ率は約23%と低めであったがさらに目を引いたのが次順位の入札価格が5760万円と落札価格とかなり差があった。やはり私道面物件は市場性が劣るということだろう。この物件の評価書では私道面である土地評価額の減額を10%としているが、現実にはもっと大きいだろう。 山田純男(やまだ・すみお) 株式会社ワイズ不動産投資顧問 代表取締役 1957年生まれ。 1980年慶應大学経済学部卒業。三井不動産販売およびリクルートコスモス(現コスモスイニシア)勤務後、 2000年ワイズ不動産投資顧問設立、及び国土交通省へ不動産投資顧問行登録(一般90号)。主に投資家サークル(ワイズサークル会員)を 中心に競売不動産や底地などの特殊物件を含む収益不動産への投資コンサルティングを行っている。 著書に「競売不動産の上手な入手法」(週刊住宅新聞社、共著)「サラリーマンが地主になって儲ける方法」(東洋経済新報社)がある。 不動産コンサルティング技能登録者、行政書士、土地家屋調査士有資格者。