東京カンテイが発行したプレスリリースによると、２０１５年〜２０年に東京２３区に竣工する、５０階以上の分譲タワーマンションで、「価格（平均坪単価）の階層別平準化」が進行しています。 <https://www.kantei.ne.jp/report/97TM_SUR.pdf> 　上の図は、プレスリリースに掲載された数値を基にして、私自身が描きました。 　「９階以下、１０階〜１９階、２０階〜２９階、３０階〜３９階、４０階〜４９階、５０階以上」という階層別に、「新築分譲時の平均坪単価」を棒グラフと折れ線グラフにしています。 【■■階層が上がるにつれて、平均では約３ｐずつ上昇】 　上の図は小さ過ぎるかもしれませんので、以下に数値を表記しました。 　９階以下　　　─平均坪単価３１０万円、１００ 　１０階〜１９階─平均坪単価３１９万円、１０２.９（プラス２.９） 　２０階〜２９階─平均坪単価３２５万円、１０５.０（プラス２.１） 　３０階〜３９階─平均坪単価３３７万円、１０８.７（プラス３.７） 　４０階〜４９階─平均坪単価３４９万円、１１２.６（プラス３.９） 　５０階以上　　─平均坪単価３８５万円、１２４.２（プラス１１.６） 　これを要約します。 （Ａ）９階以下の平均坪単価を１００とすると、１０階〜１９階、２０階〜２９階、３０階〜３９階、４０階〜４９階と階層が上がるにつれて、平均では約３ポイント（ｐｏｉｎｔ）ずつ上昇し、合計では１２.６ポイント上昇する。 　すなわち、「分譲価格（平均坪単価）の階層別平準化」という事実が観察されます。 （Ｂ）４０階〜４９階から５０階以上に移行するときには、１１.６ポイント上昇する。 　すなわち、最高階層だけにはプレミアムが付いた形になるため、折れ線グラフを見ると一気に勾配が急になっていることが分かります。 　なお、ここでは「２０１５年〜２０年の竣工物件」だけの図を掲載しています。それはこの「特別コラム欄」には、図を１点だけしか掲載できないという制限があるためです。 【■■時代が進むにつれて階層別価格差が減少】 　掲載できなかった他の４点の図、すなわち「１９９５年〜９９年の竣工物件」「２０００年〜０４年の竣工物件」「２００５年〜０９年の竣工物件」「２０１０年〜１４年の竣工物件」に関しては、全体として次のような傾向になっています。 （１）「１９９５年〜９９年竣工物件の平均坪単価」 　　　９階以下を１００とすると、５０階以上は１８５.２ （２）「２０００年〜０４年竣工物件の平均坪単価」 　　　同上、５０階以上は１７４.１ （３）「２００５年〜０４年竣工物件の平均坪単価」 　　　同上、５０階以上は１３８.１ （４）「２０１０年〜１４年竣工物件の平均坪単価」 　　　同上、５０階以上は１３６.３ （５）「２０１５年〜２０年竣工物件の平均坪単価」 　　　同上、５０階以上は１２４.２ 　時代が進むにつれて、５０階以上の平均坪単価の割合が、「１８５.２から１２４.２へと低下」していることが分かります。すなわち、価格差が少なくなっているのです。 　東京カンテイはこれを、「３０階以下に所在する住戸の希少性が低下し、建築コストが上昇し、価格設定のノウハウが蓄積されたため」と分析しています。 【※編集部注】 　マーキュリー社の会員制ウェブサイト「リアナビ」には、「スペシャリストの眼」というコラムがあります。 <https://v3.realnetnavi.jp/rnavi/login.jsp> 　同コラムのうち、細野透さんが執筆する「斜め４５度の視点」という欄に、昨年１２月に掲載された、第３０３回──新築タワーマンション「価格の法則」を発見（前編）、第３０４回──成熟の域に達した「新築タワーマンションの価格設定」（後編）に、さらに詳しい情報が記されています。 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 細野 透（ほその・とおる） 建築＆住宅ジャ─ナリスト。建築専門誌『日経ア─キテクチュア』編集長などを経て、２００６年からフリ─ランスで活動。 東京大学大学院博士課程（建築学専攻）修了、工学博士、一級建築士。 著書に、『建築批評講座』（共著、日経ＢＰ社）、『ありえない家』（日本経済新聞社）、『耐震偽装』（日本経済新聞社）、 『風水の真実』（日本経済新聞出版社）、『東京スカイツリーと東京タワー』（建築資料研究社）、 『巨大地震権威１６人の警告』（共著、文春新書）、『謎深き庭　龍安寺石庭』（淡交社）など。