【特別コラム】「不動産業界のWEBマーケティング」第1回 ~ 不動産業における”リスティング広告”活用術 ~|石岡 隆也(不動産業専門のWEBコンサルタント)
2019年3月13日 12時00分
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本コラムでは不動産業界のWEBマーケティングについて、わかりやすく説明しようと思います。 第一回目は、多くのマンションデベロッパーが行っている広告でもある「リスティング広告」についてです。 【リスティング広告とは】 検索結果に連動して表示される広告のことです。 ユーザーが検索している関心が高い時に広告が表示されるため、高い効果を発揮します。 国内で代表的なものは、「Google広告」と「Yahoo! プロモーション広告(スポンサードサーチ)」で、掲載される場所は、検索結果の最上部と下部になります。 例えば「新築マンション 渋谷」とGoogleで検索してみます。 サムネイル画像(ページ左上)のように表示されます、皆さんもご覧になる広告ですね。 リスティング広告は、ユーザーが検索したキーワードに連動して表示されます。 そのため、「検索連動型広告」とも呼ばれます。 ユーザーは、検索したキーワードに関する情報を欲しています。 「新築マンション 渋谷」と検索した場合、渋谷の新築マンションの情報が欲しいわけですから、ズバリ新築マンション検討「顕在層」と言えます。 資料請求や来場予約ユーザー獲得する有効な広告ともいえるからこそ、多くのマンションデベロッパーが採用しているとも言えます。 この顕在層へのアプローチでもあるリスティング広告ですが、多くのマンションデベロッパーさんは「広告代理店」に運用を任せっきりです。 2016年の事ですが、大手広告代理店さんがリスティング広告で不正運用をしていたと報道されました。 報道内容を簡単に言うと、例えば月額30万円で運用を依頼された運用会社が20万円分しか運用せず、30万円で請求をする。という結構悪質な不正内容です。 この不正をチェックするためには、リスティング広告を運用している「管理画面」を閲覧させてもらう方法が一番です。 ただし多くの広告代理店は嫌がると思います。 一番の理由はリスティング広告設定は広告代理店のノウハウだからです。 しかし、クライアントからするとそのノウハウ部分には興味はなく、知りたいのは正しく予算が使われているかどうかですから、管理画面の金額部分だけの閲覧要求をすると良いと思います。(そもそも金額部分の管理画面の閲覧だけでノウハウは流出しません)運用費を出しているのはクライアントです、要求する権利があります。 それでも閲覧されることを拒否するのであれば、不正を疑われても仕方ないかなと思います。  リスティング広告ですが、仮に1物件当たり月額30万円程度で運用しているとします。(マンション規模にもよりますが月額30万円くらいが一般的かと思います)つまり1日当たり約1万円ですね。 「新築マンション 渋谷」等の地域名ワードの場合、リスティング広告でクリックされるだけで牛丼1杯分以上の費用が掛かります。 東京・神奈川・千葉・埼玉・名古屋・大阪・兵庫の新築マンションの場合、1クリック400円くらい掛かります。(キーワードの単価は地名によって変わりますし、競合物件の大小でも変わります) なお、物件名ワードの場合、多くは1クリック100円以下の費用で済みます。 1日1万円、1クリックが400円とすると「たったの25クリック」で1日の予算はなくなります。 先ほどもお伝えしましたように、リスティング広告は主に新築マンション検討「顕在層」へのアプローチ手段です、1日たったの25クリックを有効に使いたいものです。 有効に使われているかを調べる方法はいくつかあるのですが、そのチェック方法を一つお伝えします。 その前に社員は自社のリスティング広告をクリックしない。ということを社内ルールとして徹底しましょう。自社のリスティング広告をクリックする社員は意外に多いものです。 【チェックの方法】 「新築マンション検討層だけに広告表示がされているか。」 新築賃貸マンション+自社物件の地名で検索してみましょう。(例「新築賃貸マンション 渋谷」)※賃貸を検索ワードに入れることがポイントです。 自社物件がリスティング広告表示されていませんか? 1日たった25クリックです、賃貸マンション検討層よりも分譲マンション検討層を狙う方が効果的です。 もちろん家賃並みのローンで購入できるので狙いたい気持ちもわかります。 しかし、住み替えで賃貸→購入ではなく、ネットで賃貸を探している層ですから年齢も低いでしょうし現実的なターゲットではないと考えます。 この場合、NGワード(除外ワード)といって広告表示させたくないキーワードをリスティング広告設定でセットすることで解決します。 弊社運用の場合のセットしているNGワード(除外ワード)を一部ご紹介します。 貸家、ひとり暮らし、学生マンション、テナント、ルームシェア、心理的瑕疵物件、レンタル、アパート、借家、ウィークリーマンション、シェアハウス、オフィス、賃貸、マンスリーマンション、賃貸マンション、倉庫、事故物件 等々 こういったNGワード(除外ワード)を設定しているという事は、NGワードを含んだ文字列で検索して広告が表示されるということでもあります。 試しに新築マンション+地名+事故物件で検索してください。多くの物件が広告表示されると思います。 ネガティブワードでもリスティング広告が表示され、ネガティブな情報を得ようとするユーザーに無駄なクリックをされ、費用はクライアント持ちという何とも無駄で切ない運用がなされているのです。 ------------------------------------------------------------------------------------------------ 石岡 隆也(いしおか・たかや) 不動産業専門のWEBコンサルタント。大手マンションデベロッパーのWEB戦略専門の部署などを経て、2009年神奈川県川崎市に株式会社アコースティックを創業し現在会長職。主にWEB広告戦略の立案・実施を行う。2016年より株式会社マーキュリー顧問 ※編集部より 不動産業に特化したWEBマーケティングやコンサルタントでお困りでしたらマーキュリーにご相談ください。専門スタッフが貴社のWEB事業全般をサポートいたします。詳細はこちら https://mcury.jp/contact