【特別コラム】「不動産業界のWEBマーケティング」第5回 ~ リスティング広告のクリック単価を下げる方法 ~|石岡 隆也(不動産業専門のWEBコンサルタント)
2019年5月16日 08時00分
no image
今回のテーマはリスティング広告です。 GW中のことですが、本コラムのリファラー(リンク元)を調べてみますと、twitterからの流入が意外と多かったんです。 そこでリツイート内容を確認してみることにしました。 すると「新築マンションのリスティング広告は1クリック400円!」といった内容でリツイートされていたんです。 「そこ?」 多分、1クリックで400円という数字に驚いたという事なんですよね。 よく考えると、リスティング広告をスマホでタップするだけで「400円」かかるというのは異常ですよね。誤クリックしても400円です。驚かれても不思議ではないというか… 一般的に高いと思われているリスティング広告のクリック単価を下げるにはどうしたらよいのでしょうか。 入札単価を下げる方法 その1 【入札単価を下げる】 リスティング広告の入札方式は「セカンドプライスオークション」方式を採用しています。(2019年3月にGoogleのアドエクスチェンジがファーストプライスオークションモデルを取り入れると発表しましたが、リスティング広告では今後どうなるのでしょうね) セカンドプライスオークションを簡単に説明します。 二子玉川で新築マンションを販売している会社が3社あったとします。 その3社は共に「二子玉川 新築マンション」ワードを投入しているとします。 入札単価は A社:450円、B社:400円、C社350円 としましょう。 この場合、オークションなので当然ながら1位表示されるのはA社で、2位表示がB社となります。 ただし、1位のA社の入札金額はセカンドプライスのB社の金額が基準となります。 この場合ですと2位プラス1円の401円がA社のクリック単価となります。 ※Googleの場合、2位プラス1円だったと記憶しています。 入札単価を下げると表示順位に直結します。 スマートフォンの場合、広告表示数が少ないため、検索結果ページの下部表示となってしまいます。 コストダウンのために単純に入札単価を下げる調整は避けたいものです。 入札単価を下げる方法 その2 【品質を上げる】 Google広告には「品質スコア」というものがあります。※Yahoo!リスティング広告の場合は「品質インデックス」 品質スコアとは、広告やキーワード、ランディングページの品質を表す指標のことを指します。品質スコアが高くなるほど、入札単価を低くおさえつつ、広告掲載順位を上げることができます。 品質スコア(1 ~ 10段階評価)と品質スコアを決定する各要素(推定クリック率や広告の関連性、ランディング ページの利便性)は、アカウントの [キーワード分析] で確認できます。 広告やランディング ページとユーザーの関連性が高いほど、品質スコアが高くなります。 ※出典:Google広告ヘルプページ とあります。 簡単に説明しますと、キーワード毎に10段階評価され、広告文・キーワード・ホームページ内容をちゃんとしましょう。そして、たくさんクリックされる工夫をしましょう。すると評価点が高いですよ。ということです。  ↓ 評価が高いので入札単価が下がりますよ。  ↓ クリック単価が安く上位表示できますよ。 という事です。良い事ばかりですね。 ここのポイントはたった1つです。 「広告文・キーワード・ホームページ内容をちゃんとしましょう」 これです、何も難しい事はありません。 普通の事をやればいいわけなのですが、これが出来ていないのです。 みすみす高いクリック単価でお支払いされている会社さんがなんと多い事か。勿体ない事です。 Gooleはホームページを原則自動(ロボット)でチェックしています。 そのチェックするロボットは「文字の羅列」しかチェックできません。 ホームページの美しい外観パースも、マンション位置を光の柱で示した空撮加工写真も、ロボットには伝わりません。 そのロボットはリスティング広告もチェックしています。 ユーザーが「二子玉川(西宮北口) 新築マンション」というキーワードで検索するとします。 Googleはユーザーに対して「二子玉川(西宮北口)」のマンション情報をお知らせしたいと思うわけです。 なお検索に対するGoogleの方針の一つが 「Google はいつでも、有益で関連性の高い情報をユーザーに提供することを目指しています。」とあります。 二子玉川(西宮北口)最寄りの新築マンションを販売しているデベロッパーが「三軒茶屋(塚口) 新築マンション」でキーワード投入していても、Googleにとって広告表示の優先順位はあくまでも「三軒茶屋(塚口)新築マンション」で検索したユーザーには三軒茶屋(塚口)のマンションの広告を上位表示したいと考えるわけです。 しかし、Googleは文字情報しかチェックできないわけですから、二子玉川(西宮北口)最寄りなのか三軒茶屋(塚口)最寄りなのかホームページの文字でしか判断できません。 つまり、物件情報をホームページ内に文字として埋め込まないとならないということです。 方法は簡単です。 ホームページ内に、タイトル、キーワード、ディスクリプション、h、alt等の各タグをちゃんと埋めることで解決します。これはSEO(検索エンジン最適化)にも通じることです。 こうすることで、物件最寄り駅ワードの品質スコアは上がります。 残念なことに、ホームページというのは各タグを入れなくてもきれいに表示されます。 サイト制作会社さんは納期に苦しみ、各タグを入れずに納品することも少なからずあります。 またデベロッパーさんも、サイトをチェックするのは見栄えばかりで、集客に関わるタグをチェックすることが抜ける場合も多いのが実態です。(もちろんサイト制作マニュアルが整備されている会社もあります) 最近、同業他社物件のリスティング広告をやりたいとのオファーが少なくありません。 同業他社物件名をキーワードとして投入し、同業他社物件名をユーザーが検索すれば自社物件の広告が表示される。というものですが、今回のコラムで説明しましたように、自社物件サイトに同業他社物件名の記載があるはずもなく、この場合Googleのロボットは投入した同業他社物件名ワードとサイトの親和性が著しく劣ると判断します。 親和性が著しく劣ると評価が下がる、つまり入札単価が高額になるという事ですね。 ちなみに、同業他社名ワードのクリック単価が1,000円以上という結果を他の代理店さんのリスティング広告レポートで拝見したこともあります。 品質スコアを上げるためには、他にも広告や広告オプションの実施等、色々とありますが、まずは物件ホームページを見直しすことが重要です。 たった数十分の作業を行うことで、リスティング広告のパフォーマンスアップやコストダウンは可能となります。 リスティング広告の事まで考えてサイト制作をしているデベロッパーさんは私が知る限り2社あります。一度ヒアリングしたいなと思いますが嫌でしょうね笑 石岡 隆也(いしおか・たかや) 不動産業専門のWEBコンサルタント。大手マンションデベロッパーのWEB戦略専門の部署などを経て、2009年神奈川県川崎市に株式会社アコースティックを創業し現在会長職。主にWEB広告戦略の立案・実施を行う。2016年より株式会社マーキュリー顧問 ※編集部より 不動産業に特化したWEBマーケティングやコンサルタントでお困りでしたらマーキュリーにご相談ください。専門スタッフが貴社のWEB事業全般をサポートいたします。詳細はこちら https://mcury.jp/contact